3月11日至12日，集團公司組織相關人員考察了杭州市周邊的保利·潮起云上府、萬科·玖望、綠城?桃李春風等七個精品樓盤，針對項目售樓部裝修、樣板區(qū)、樣板房、小區(qū)環(huán)境、外立面及工程細部等進行觀察，為房產(chǎn)項目精準定位提供思路、學習和借鑒。這次學習考察，主要有以下幾點體會和收獲：
一、都市圈成為國民置業(yè)的首選。城市能級越高、人口集聚效益越強。業(yè)內(nèi)有句話叫“房地產(chǎn)長期看人口、中期看土地、短期看金融”，選擇投資的城市主要看該城市在本圈、本省、本市的城市首位度，交通便利度。隨著臺州納入寧波都市區(qū)“副中心”發(fā)展規(guī)劃的實施，市區(qū)的集聚效應也隨著交通的發(fā)展得到了進一步提升，市區(qū)房地產(chǎn)市場日趨活躍，價格洼地也逐漸會被填平。
二、生態(tài)資源賦能居住環(huán)境。依山傍水、臨湖而居，小區(qū)景觀配套充分借助地理環(huán)境造勢，做足獨一無二的景觀文章，打造無界自然的生態(tài)居住社區(qū)（如綠城桃李春風、桃源小鎮(zhèn)、融創(chuàng)森與海項目），使我們很受啟發(fā)。
三、產(chǎn)品和客戶定位精準。如綠城桃李春風項目，省交投一期定位為地中海式大戶型別墅和排屋，簡單的復制市場上同類型產(chǎn)品，面積大去化難。與綠城牽頭合作后，準確把握了市場的瞬息萬變，定位為中式小戶型排屋及合院，采用分期、分組團開發(fā)，提高利潤點；規(guī)劃上因地制宜，實現(xiàn)業(yè)主生活、休閑、商業(yè)、娛樂、運動、教育全產(chǎn)業(yè)鏈配套需求；銷售上主要以生態(tài)、家庭頤養(yǎng)生活、未來發(fā)展預期等吸引顧客。
四、規(guī)劃先行文化引領。無論是綠城桃李春風、桃園小鎮(zhèn)，還是融創(chuàng)森與海，與其說他們是在造房子，不如說他們是在推動、引領人們未來的一種生活方式。他們倡導的理念：綠城桃李春風的“生活于此不遠行”；桃園小鎮(zhèn)的“離不開的城市，回得去的田園”，森與海的“未來是我們最大的共識”。這些項目從規(guī)劃設計開始，就較好地解決了以下幾個問題：
一是項目的核心引擎。即具有帶動其所在的區(qū)域經(jīng)濟增長的城市功能。如地理位置、經(jīng)濟指標、產(chǎn)業(yè)屬性等等。
二是項目的未來交通。因為其是城市與城市、區(qū)域與區(qū)域、場所與場所進行功能連結(jié)的樞紐。如城際交通系統(tǒng)是高速、高鐵，還是機場、碼頭。如同個城市各節(jié)點之間是靠什么關聯(lián)，城市人車流的主干道是地鐵、高架，還是快速干道、隧道。再是影響城市單個區(qū)域發(fā)展的布局是什么，如聚集和輸出人流是靠多重交通體系，還是產(chǎn)業(yè)政策等等。
三是項目的功能配套。如由政府規(guī)劃建設的設施有：機關、醫(yī)院、學校、公園等；由運營機構投資建設的設施有：超市、商場、藝術館等；由人口活動自然形成的場所有：文化主題廣場、商業(yè)一條街等。
四是項目所在區(qū)域的人口活動特征。是地緣型還是移民型或是混合型。因為隨著城市功能發(fā)展，區(qū)域發(fā)展最外向的表現(xiàn)，也是最終的目的是人員活動特征。
其中交通系統(tǒng)和功能配套的發(fā)展狀況，是影響項目的健康運作的關鍵。為此我們要通過鎖定敏感值、放大舒適區(qū)、創(chuàng)造新價值等系列手段，促使項目產(chǎn)品和客群的精準定位。
五、示范區(qū)打造不遺余力。示范區(qū)作為客戶接觸項目的第二場所，同時承擔展示和銷售功能，各大房企都不遺余力，與樣板區(qū)形成一體，裝修大氣、奢華，設計獨特。用材上主要體現(xiàn)在使用大面積玻璃、石材、金屬等元素，大空間、入口水系及樣板景觀組成。體會是：一是每個項目均設置示范區(qū)，身臨其境，具有較強的銷售感染力和視覺沖擊力。二是每個項目均有樣板房，具有較強的實景體驗。三是均不惜重金以作品形式打造，而非僅僅是商品，并使其成為該項目的精品。四是室內(nèi)區(qū)位地圖電子化和數(shù)字化，更好更全面地展示地塊的區(qū)位位置和交通便利度。值得我們學習和借鑒。
六、不利因素陽光宣言。各項目對不利因素均進行充分表達，開展陽光宣言，實施透明消費，這也是我們這次考察觀察到的各大樓盤普遍做法。不管是地上、地下還是整個區(qū)域的不利因素，還是戶型差異、交付和示范差異，或是銷售合同等，均在售樓處顯著位置予以公示、公告，減少售后糾紛。
七、住宅立面設計公建化。目前傳統(tǒng)的單元式設計已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代人的品質(zhì)需求，公建化精工住宅逐漸成為建筑的主流形式。公建化整體外立面選材上，以大面積玻璃（中空LOW-E鋼化玻璃6+12A+6）與鋁板（2.5mm厚鋁單板，氟碳噴涂）配比，既表現(xiàn)出通透大氣的立面效果，又有效提升建筑品質(zhì)感，更能夠為業(yè)主帶來更充足的陽光與非凡的視野享受。這些公司在建的云棲望府、洪家項目均有所體現(xiàn)。
八、細部展示提升品質(zhì)。展廳有條件的，設置一些工藝工法展示空間，更有利于宣傳產(chǎn)品品質(zhì)，如萬科的工藝工法墻值得借鑒。景觀園林細部做法值得目前在建項目參考，樣板房精裝修——不管是非交付標準和交付標準的住品，材料選擇和品牌使用均具有借鑒意義。
當前區(qū)域土地市場競爭激烈，市場競價拿地不超預期很難拿到且風險大，為此需充分發(fā)揮國企資源優(yōu)勢，尋找有潛力的待成熟地塊，通過與政府合作等模式，通過勾地等手段取得超大地塊的戰(zhàn)略儲備。借鑒本次考察體會，玉環(huán)項目開發(fā)策劃中值得思考的幾方面：1、項目定位，打造全齡化頤樂生活小鎮(zhèn)為主題；隨著社會的發(fā)展，養(yǎng)兒防老傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生改變，越來越多的老人不再依賴子女，渴望擁有高品質(zhì)、有尊嚴的晚年生活，這就需要一個全新的頤養(yǎng)社區(qū)，讓他們可以更安心地生活。同時又滿足都市年輕人對院墅的向往，宅中有院，園中有屋，屋中有院，院中有樹，樹上見天，天中有月，才是美好生活的開始。2、文化引領居住理念。根據(jù)地塊位置、屬性來輸入合適準確的文化理念，并用文化引領規(guī)劃、建筑設計、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務等項目的方方面面。3、交通便利規(guī)劃配套。主動協(xié)調(diào)政府交通骨架構建，利于項目近遠期發(fā)展思路；規(guī)劃上以低密度、小戶型中式墅院為目前主流，達到出則繁花似錦、入則清凈悠遠居住品質(zhì)。園外順應自然，融合建筑與周邊海景山色的共融共生，讓建筑融于山水，又自成山水中的風景，園內(nèi)教育引領帶動文化、商業(yè)、醫(yī)療等系列產(chǎn)業(yè)發(fā)展。4、因該地塊待成熟，宜分期、分組團開發(fā)有利于提高資金效率，降低項目資金峰值，同時可避免因項目體量大、產(chǎn)品相似、市場容量有限造成的經(jīng)營風險。
通過本次實地考察學習，不僅開闊了視野，豐富了知識，使我們對未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展也有了一定的了解，知名房企開發(fā)產(chǎn)品的思路、特色及營銷理念，都給我們留下了深刻印象。為此，我們將從自身產(chǎn)品出發(fā)，充分借鑒考察中學到的成果，使我們的產(chǎn)品更具競爭力。
茅秀清
二〇二一年三月
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