房地產(chǎn)稅收知識分享
房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，一直以來都是財政稅收的主要來源之一，那么我們就來看看有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的稅收知識。
一家新房產(chǎn)公司成立了，必須投入注冊資本金同時也要建立會計賬簿，這時候就需要繳納第1個稅——印花稅。我國的印花稅自2018年5月1日起有新政策，對資金賬簿（實收資本和資本公積）按萬分之五稅率減半征收印花稅，對按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。比如一家公司注冊資本6000萬，印花稅為6000萬*5/10000*0.5=1.5萬元。開始建房子之后，就需要簽訂各種各樣的合同，比如租賃銷售展廳，就要簽房屋租賃合同，找總包建設(shè)單位就涉及建筑安裝工程承包合同等等，不同合同對應(yīng)的印花稅稅率不同；總體分為4檔，有千分之1，萬分之5，萬分之3，萬分之0.5。
企業(yè)通過招拍掛等方式取得土地就要交第2個稅——契稅，稅率3%-5%，浙江省實行3%，即土地出讓價款乘以百分之3。契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動產(chǎn)作為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。簡單的說就是向買房人或買地的人征的一種稅，所以個人買房也是要交的。
擁有土地預(yù)示著第3個稅——城鎮(zhèn)土地使用稅接踵而至。我國人多地少，珍惜土地、節(jié)約土地是一項基本國策。城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人就是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人；計算公式為城鎮(zhèn)土地使用稅=實際占用的土地面積*定額稅率；像天和大廈占用的土地要交12塊錢一平、黃土嶺隧道那邊就只要4塊一平。如果房產(chǎn)開發(fā)占用的是耕地，就會涉及第4個稅——耕地占用稅，計算公式：耕地占用稅=占用的耕地面積*定額稅率。比如臺州市級50元一平，臨海45元一平。
以上公司設(shè)立和拍地兩個階段，在實際過程中往往是反著來的，一般先拍地，再成立項目公司，然后再進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
運營房產(chǎn)公司就要有員工，就會涉及第5個稅——個人所得稅，這個稅相信大家不會陌生了。從稅務(wù)角度講，這個稅不是公司交的，而是個人交的。只是公司幫大家交的，俗稱“代扣代繳個人所得稅”。大部分“打工人”的適用于綜合所得個人所得稅，按照七級超額累進(jìn)稅率繳納，這里就不再贅述了。值得一提的是，像平常說的五險：養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險、生育保險、工傷保險，其中生育保險和工傷保險由公司付的，個人不繳納。同時新稅法政策新增的六項專項附加扣除，國家可謂用心良苦，告訴我們每一個人都要強(qiáng)身健體，上孝父母，下養(yǎng)兒女，努力學(xué)習(xí)，房子會有的（貸款或出租）。
開發(fā)建設(shè)和銷售階段涉及最多就是第6個稅——增值稅。現(xiàn)在房地產(chǎn)公司大部分為一般納稅人，計算公式：增值稅應(yīng)納稅額=銷項稅額-進(jìn)項稅額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）/(1+9%)*9%-企業(yè)當(dāng)期進(jìn)項稅額。這里要說一下的是銷項、進(jìn)項需要的發(fā)票是增值稅專用發(fā)票。有了增值稅，就不得不說附加稅了。什么是附加稅，簡單的說就是只要交了增值稅或消費稅，在此基礎(chǔ)上要的稅，有三個，即城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加（第7、8、9個稅）。城建稅，主要是用來保證城市的公共事業(yè)和基礎(chǔ)維護(hù)和建設(shè)，就比如開發(fā)大道上坑坑洼洼怎么修理，就靠這個稅。稅率有三檔：市區(qū)7%、鎮(zhèn)上5%、村里1%。教育費附加和地方教育費是國家為了籌措教育經(jīng)費開征的稅種。再窮不能窮教育。有兩檔，北京有清華大學(xué)，椒江有學(xué)院路小學(xué)，于是教育費附加3%、地方教育費附加2%。附加稅=增值稅稅額*（7%+3%+2%）。
第10個稅——土地增值稅。作為房地產(chǎn)公司繳稅的大頭，土增稅的計稅依據(jù)是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額。簡單地講，單就土地開發(fā)的話，增值部分要交稅。土地增值稅實行超率累進(jìn)稅率，就是增值率最高，稅率就越高。
第11個稅——企業(yè)所得稅。房子賣了，賺錢了，有利潤了，就要交企業(yè)所得稅，就相當(dāng)于國家在每一個公司都進(jìn)行了參股，參股比例為25%，因為無優(yōu)惠條件下的企來所得稅為25%。不過現(xiàn)在國家對小型微利企業(yè)有稅收優(yōu)惠：1.對年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分,減按25%計入應(yīng)納稅所得額,并按20%的稅率計算繳納企業(yè)所得稅,實際稅負(fù)為5%；（簡單講，凈賺不超過100萬的部分，稅率5%）2.對年應(yīng)納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分,減按50%計入應(yīng)納稅所得額,并按20%的稅率計算繳納企業(yè)所得稅,實際稅負(fù)10%。（簡單講，凈賺100萬至300萬的部分，稅率10%）
第12個稅——房產(chǎn)稅。這個主要針對公司自己擁有的房子，就比如公司天和大廈5樓到26樓都是自己持有的，那就要交房產(chǎn)稅了，分為兩種：一種是像自己用的26樓，以房產(chǎn)原值為計稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1-30%)×年稅率(1.2%)，另外一種像6樓對外出租的，以房租收入為計稅依據(jù)的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×年稅率(12%)。
以上就是整個房產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的大部分稅種。因為房地產(chǎn)開發(fā)投入的資金規(guī)模一般較大，需要繳納的稅額也較高，所以我公司近幾年在臺州市納稅百強(qiáng)集團(tuán)里都榜上有名（2017年度第81名、2018年度第23名、2019年度第68名），房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的稅款是重要原因之一，大大提高了臺州高速作為一家國有企業(yè)的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。
注：以上內(nèi)容主要作為稅務(wù)知識普及，實際工作涉及的稅務(wù)較為復(fù)雜，這里就不再贅述。
周茂森
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